La promesse de vente

19 mai 2015

Dans le cadre d'une vente immobilière,

la promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le "promettant") donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date limite. En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de cette option, il verse également à l'acheteur une "indemnité d'immobilisation". 

Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier. 

Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.

  1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d'être formalisée ensuite par l'acte authentique).
  2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une fois passée la date limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation.


Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation. 

Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation. 

    3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit d'exiger des dommages intérêts, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.

Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l'option. 

   4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire a levé son option. Outre les dommages intérêts qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure légalement la transaction.

Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations.

sources : Fnaim
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