Le compromis de vente

Le compromis de vente dans le cadre d'une vente immobilière

Il s'agit ici d'un véritable acte de vente avec "début d'exécution" puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable: le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d'acheter. Ce dernier verse en contrepartie un "dépôt de garantie" comme dans n'importe quel contrat. Si l'une des deux parties concernées renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages intérêts.

Les clauses restrictives 

Compte tenu de l'importance des engagements de chacun, les avant-contrats peuvent inclure en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l'exécution du contrat définitif. Les parties en décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule obligation légale concerne les achats de logements financés par un prêt.

Les clauses de dédit

Surtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet à chaque partie de renoncer moyennant le versement d'une somme fixée à l'avance.

Dans certains cas, il s'agit d'un versement d'arrhes "valant moyen de dédit". Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s'il change d'avis tandis que l’acheteur perd cette somme s'il renonce à acheter.

Les clauses suspensives

Les clauses "résolutoires" n'empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l'annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses "suspensives", elles, suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d'un événement indépendant de la volonté des deux parties.

La seule clause suspensive obligatoire concerne l'obtention d'un prêt. Si l'achat est financé par l'emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s'il n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès que l'établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D'où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l'avant-contrat.

L'acheteur qui n'emprunte pas doit mentionner expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de la loi. 
Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l'achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l'intéressé de récupérer les sommes versées même s'il a par ailleurs obtenu son prêt. 

Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme mentionnant l'absence de servitudes ou d'un permis de construire quand l'acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d'hypothèque ou de procédure de saisie, etc. 

En cas de besoin, l'acheteur peut demander à inclure une clause qui suspend l'exécution du contrat tant qu'il n'a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.

sources Fnaim : Compromis de vente, un engagement réciproque

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